Calculette pour mesurer votre capacité d'emprunt
Calculez votre capacité d'emprunt
Estimez le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus, de vos charges et de la durée souhaitée.
Vos revenus et charges
Votre capacité d'emprunt
Capacité d’emprunt : comment savoir combien vous pouvez emprunter ?
Avant de visiter des biens, avant même de contacter une banque, la toute première étape d’un projet immobilier ou de financement consiste à répondre à une question simple : quel montant maximum puis-je emprunter ?
La réponse s’appelle la capacité d’emprunt. C’est elle qui fixe le cadre réaliste de votre projet et qui évite les déconvenues une fois le dossier déposé en banque.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt exactement ?
La capacité d’emprunt désigne le montant maximal de crédit qu’un établissement bancaire accepte de vous accorder en fonction de vos revenus, de vos charges et de la durée de remboursement envisagée.
Elle ne se confond pas avec le budget total du projet, qui intègre également votre apport personnel.
Le calcul repose sur un principe central : le taux d’endettement. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser un endettement de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise.
Concrètement, si votre foyer perçoit 4 000 € nets par mois, la mensualité totale de vos crédits – y compris l’assurance – ne pourra pas excéder 1 400 €.
Les éléments pris en compte dans le calcul
Plusieurs facteurs entrent en jeu pour déterminer votre capacité d’emprunt. Les connaître vous permet de mieux préparer votre dossier et, souvent, d’optimiser le montant obtenu.
Vos revenus
Les banques retiennent l’ensemble des revenus stables et récurrents du foyer. Cela inclut les salaires nets des emprunteurs, les revenus locatifs (généralement pris en compte à hauteur de 70 % pour anticiper les périodes de vacance), les pensions de retraite, ainsi que certaines allocations régulières.
Les primes exceptionnelles ou les revenus irréguliers sont en revanche rarement intégrés, ou alors partiellement.
Vos charges fixes
Toutes les charges récurrentes viennent en déduction de votre capacité : mensualités de crédits en cours (auto, consommation, revolving), pensions alimentaires versées, et éventuellement le loyer si vous conservez un logement locatif après l’achat.
Plus vos charges sont faibles, plus votre marge de manœuvre est importante.
La durée du crédit
Allonger la durée augmente le capital accessible pour une même mensualité. À revenus identiques, passer de 15 à 25 ans peut accroître votre capacité d’emprunt de plus de 40 %. Le HCSF limite toutefois la durée maximale à 25 ans (27 ans en cas d’achat en VEFA ou avec travaux importants).
Au-delà, les banques ne sont plus autorisées à prêter.
Le taux d’intérêt et l’assurance
Le taux nominal et le taux d’assurance emprunteur impactent directement le coût de chaque mensualité, et donc le capital que cette mensualité permet de rembourser. Un taux bas libère de la capacité d’emprunt ; un taux élevé la réduit.
C’est pourquoi obtenir le meilleur taux possible n’est pas un simple détail : c’est un levier concret sur le montant que vous pourrez emprunter.
Comment utiliser la calculette efficacement
Notre simulateur applique automatiquement la règle des 35 % du HCSF pour vous donner un résultat réaliste.
Pour en tirer le meilleur parti, voici quelques conseils pratiques :
- Renseignez vos revenus nets mensuels tels qu’ils apparaissent sur vos fiches de paie, avant prélèvement à la source. Si vous empruntez à deux, additionnez les deux salaires.
- N’oubliez aucune charge existante. Un crédit auto de 250 €/mois que vous oubliez dans la simulation faussera complètement le résultat. Les banques, elles, ne l’oublieront pas.
- Faites varier la durée pour visualiser l’arbitrage entre capital accessible et coût total. Une durée plus longue permet d’emprunter davantage, mais le coût des intérêts augmente sensiblement.
- Intégrez votre apport personnel. Il ne modifie pas votre capacité d’emprunt à proprement parler, mais il augmente le budget global de votre projet et rassure les banques sur votre capacité d’épargne.
La différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat
Ces deux notions sont souvent confondues, mais elles ne désignent pas la même chose. La capacité d’emprunt correspond au montant maximal que la banque accepte de vous prêter.
La capacité d’achat englobe ce montant plus votre apport, moins les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier). Pour un achat immobilier dans l’ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix du bien. Dans le neuf, ils descendent à 2 à 3 %.
Pourquoi faire appel à un courtier pour optimiser votre capacité d’emprunt
Le résultat affiché par la calculette est une estimation fiable mais théorique. En pratique, un courtier crédit peut souvent aller plus loin. Il connaît les critères précis de chaque banque, sait lesquelles acceptent de légères dérogations au seuil HCSF pour les profils à hauts revenus ou à fort reste à vivre, et négocie pour vous des taux inférieurs à ceux proposés en agence.
Un demi-point de taux gagné sur 20 ans, c’est plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité d’emprunt supplémentaire – ou d’économies sur le coût total du crédit.
Mentions légales et avertissements
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Cette simulation est fournie à titre purement indicatif et ne constitue ni une offre de crédit, ni un engagement contractuel de la part de Mon-courtier-credit.fr ou de l’un des établissements bancaires partenaires. Les résultats affichés reposent sur les paramètres saisis par l’utilisateur et sur un calcul mathématique d’amortissement à mensualités constantes ; ils ne tiennent pas compte de votre situation personnelle complète, de votre taux d’endettement, ni des conditions précises proposées par les banques.
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) applicable à votre crédit pourra différer des taux indiqués dans cette simulation. Il intègre l’ensemble des frais obligatoires : intérêts, frais de dossier, frais de garantie (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers), assurance emprunteur lorsqu’elle est exigée, et frais d’expertise éventuels.
Conformément au Code de la consommation, le TAEG ne peut, à la date de l’offre, dépasser le taux d’usure publié trimestriellement par la Banque de France. Pour un crédit immobilier, vous disposez d’un délai de réflexion légal de 10 jours calendaires à compter de la réception de l’offre de prêt (article L. 313-34 du Code de la consommation). Pour un crédit à la consommation, vous disposez d’un délai de rétractation de 14 jours calendaires à compter de l’acceptation de l’offre (article L. 312-19 du Code de la consommation).
L’assurance emprunteur n’est pas systématiquement obligatoire mais est généralement exigée par les banques pour les crédits immobiliers. Vous êtes libre de choisir votre contrat d’assurance auprès de l’assureur de votre choix dans le cadre du libre choix de l’assurance emprunteur (loi Lagarde, loi Hamon, amendement Bourquin et loi Lemoine du 28 février 2022) dès lors que les garanties présentées sont équivalentes à celles exigées par l’établissement prêteur.
Mon-courtier-credit.fr – Peeters Patrimoine – est un courtier en crédit (COBSP), immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 24004325 (vérifiable sur www.orias.fr). Site déclaré auprès de la CNIL sous le numéro 1774602. Aucune somme ne peut être exigée du client avant l’obtention effective d’un ou plusieurs prêts d’argent, conformément à l’article L. 519-6 du Code monétaire et financier.