Crédit immobilier : les capacités des ménages affectées par la hausse des prix de l’immobilier en octobre 2017

Depuis le début de l’année, l’activité sur le marché de l’immobilier est marquée par une certaine constance. Entre accélération des prix des logements et hausse des taux d’intérêt, les prédictions de l’avenir du secteur restent inchangées.

Michel Mouillart, directeur de l’Observatoire du Crédit Logement/CSA souligne que cette tendance devrait encore se poursuivre sur le 2ème semestre sachant que sur les trois derniers mois, la hausse s’est accentuée de plus belle. La conséquence la plus probable serait donc la baisse des capacités de financement des ménages. 

Conjuguée aux effets de la hausse des prix de logements, la situation risque d’altérer les conditions de financement des particuliers.

​Le niveau des taux actuels bien que légèrement en hausse, exclut peu à peu les emprunteurs particuliers du marché des crédits immobiliers. La remontée depuis décembre n’a certes pas eu de conséquence majeure sur le volume de transactions enregistré depuis le 1er semestre 2017. Mais avec la pression de l’augmentation des tarifs des logements, l’étau risque de se resserrer autour des tranches de consommateurs les moins aisées.

C’est donc sur la base des données publiées jeudi par l’Observatoire que l’on peut établir un panorama du marché de l’immobilier français. Dans l’hypothèse où les conditions de financement et la fixation des prix ne s’améliorent pas, les capacités de consommation seraient considérablement réduites et le recours à l’emprunt donc limité.

​Or, on a rapporté que la production des crédits immobiliers et du nombre de prêts accordés ont beaucoup évolué courant septembre. La hausse est respectivement de 15,3% et 9,1% sur un an. Mais cela constitue avant tout une stratégie pour stimuler et pas forcément pour faciliter l’accès aux logements. Et donc ne contribue pas à relever le pouvoir de financement des emprunteurs à budget réduit. D’autre part, de telles initiatives peuvent dissimuler une toute autre réalité dont l’infléchissement de la demande. Ce qui dans certaines circonstances peut s’avérer favorable mais éprouvée sans utilité en ce qui concerne les échantillons les plus modestes.

Le bilan des trois derniers mois fait état d’un dynamisme particulier, essentiellement caractérisé par l’amélioration de la production des crédits immobiliers. En glissement annuel, le montant de production a enregistré une hausse de +12,8%. Le nombre de prêts a cependant reculé de plus de 6%.
Le montant de prêts (hors rachat de créances et de réaménagements) est quant à lui resté quasi stable (-0,2%). En trimestre glissant, on rapporte une hausse de +4,1% sur la production de crédits tandis que le nombre de prêts a diminué de 2%. Ces chiffres traduisent une évolution quasi stationnaire et peu dynamique du secteur immobilier. La régression est toutefois atténuée et peut être contenue. Et pour cause…

L’activité sur le marché des crédits immobiliers est visiblement au point mort. Au niveau du rythme d’évolution, l’analyse démontre des résultats généralement en repli et fortement en écart avec les tendances constatées au début de l’année. Mais cette perte de vitesse devrait normalement être compensée par des conditions de financement toujours attractives. Et la mise en place de dispositifs spécifiques favorisant l’accès au crédit profite pleinement aux acquéreurs potentiels. D’une manière ou d’une autre, la situation est sous-contrôle.

Il est clair que la remontée des taux depuis décembre 2016 n’a pas été sans incidence sur l’avancée du marché des crédits immobiliers. Présentant son pic en février avec une majoration de plus vingt points de base, la hausse était imminente. Cependant, les taux ont très rapidement repris leur cours normal en se stabilisant à partir du mois d’avril. La stabilité s’appréciait sur toutes les échéances d’emprunt et pour toutes les catégories d’emprunteur.
​Dans le secteur concurrentiel (hors assurances et coûts des sûretés), les taux se sont établis à 1,57% en août et 1,56% le mois suivant. Mais malgré toutes ces conditions, la demande n’est pas au plus haut durant ces six derniers mois due notamment à l’accélération de hausse des prix de l’immobilier. 

La hausse du coût relatif des opérations immobilières s’inscrit naturellement dans la tendance croissante des prix de l’immobilier. Bien que les prix tant pour les crédits que pour l’immobilier ne constituent pas les éléments principalement en cause, ce sont des facteurs explicatifs à cette croissance.
Et de manière logique, une préposée hausse engendrerait automatiquement un décalage entre coût relatif et revenus. Après une progression soutenue sur l’année 2016, l’augmentation est renforcée sur les 9 premiers mois de l’année en glissement annuel. Le coût relatif a augmenté de 5,9% sur cette période et s’est établi par rapport aux revenus à son niveau le plus haut depuis les années 2000. Au troisième trimestre, le coût moyen des opérations réalisées par les ménages s’est donc établi à 4,09 années de revenus contre 3,95 années un an auparavant.

L’augmentation de ce coût s’est évidemment observée sur plusieurs années. Mais à la longue, le poids commence à se ressentir sur le pouvoir de consommation des moins aisés et des plus jeunes. Les revenus évoluant moins rapidement que le coût des opérations, l’apport personnel est en régression.
Le fait d’améliorer les conditions de financement est donc une manière d’atténuer l’impact de la hausse des coûts des opérations immobilières.